[박근종 칼럼] 주택담보대출 7% 시대 발등의 불, ‘빚투·영끌족’ 부담 완화를

박근종 작가·칼럼니스트

시대일보 | 기사입력 2022/05/16 [16:04]

[박근종 칼럼] 주택담보대출 7% 시대 발등의 불, ‘빚투·영끌족’ 부담 완화를

박근종 작가·칼럼니스트

시대일보 | 입력 : 2022/05/16 [16:04]


미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 2000년 5월 이후 22년 만인 지난 5월 4일(현지 시각) ‘빅 스텝(Big step │ 기준금리 0.5%포인트 인상)’으로 기준금리를 기존 연 0.25~0.5%에서 연 0.75~1%로 0.5%포인트 올린 여파가 한국 가계의 대출금리에도 영향을 미치기 시작했다. 미국 연준(Fed)의‘제롬 파월(Jerome Powell)’ 의장이 예고한 대로 연내에 두세 차례 더 금리를 추가‘빅 스텝(Big step)’ 인상하는 ‘점보 스텝(Jumbo step │ 두 차례 이상 기준금리 0.5%포인트 인상)’을 밟는다면 우리나라 통화정책을 결정하는 한국은행도 물가 안정과 자금의 해외 유출을 막기 위해 기준금리를 불가피하게 올릴 수밖에 없다.

 

한국은행이 기준금리를 인상할 수밖에 없는 사유는 크게 두 가지 측면에서 짚어볼 수 있다. 첫 번째로 한국은행은 통화정책을 결정하는 데 있어서 물가 안정을 최우선으로 한다. 지난 5월 3일 통계청이 발표한 ‘2022년 4월 소비자물가 동향’에 따르면 지난 4월 소비자물가지수는 전년 동월 대비 4.8% 상승했다. 이는 2008년 10월 소비자물가지수 4.8% 상승 이후 13년 6개월 만에 가장 높은 수치다. 우크라이나 전쟁으로 국제유가 등 에너지 가격이 급등한 데다 공급망 차질 심화, 사회적 거리두기 해제에 따른 수요 회복 등이 맞물린 결과로 풀이된다. 여기에다 지난해 말 기준 가계부채는 1,862조 원에 이르고, 기업부채는 2,650조 원에 달하며, 국가부채는 1,058조 원이나 된다. 이를 합하면 총 5,570조 원으로 우리나라 GDP(국내총생산)의 263.7%에 이른다. 이렇듯 물가 상승과 과도한 부채에 따른 부작용을 생각하면, 정책 수단으로서 금리 조정을 하는 한국은행으로서는 당연히 금리를 높여야 하는 상황임이 분명하다.

 

두 번째로, 대외적인 부분에서 뒤돌아보면 연준(Fed)이 고물가를 잡기 위해 돈줄을 조일 때는 신흥국에선 ‘긴축 발작(Taper tantrum │ 신흥국에 유입된 자본이 이탈하면서 발생하는 충격)’이 일어난 경우가 적지 않았다. 글로벌 금융시장에서 달러 가치가 급등하면 신흥국에 투자한 외국인 자금이 일제히 빠져나가면서 발생하는 충격이다. 미국이 기준금리를 계속 올리면 달러 강세가 강화되며 환차손을 우려한 외국인들이 국내 증시에서 더 이탈하기 쉽고, 외국인 투자자들의 매도 공세로 주식 및 채권시장에서 빠져나온 자금이 해외로 유출되어 주식·채권·원화 값이 동시에 모두 하락하는 약세 금융현상인 ‘트리플 약세’로 나타나며, 외국인 ‘엑소더스(Exodus │ 대탈출)’가 더욱 심각해질 수 있다. 따라서 한국은행으로서는 자금의 해외 유출을 막기 위한 궁여지책으로 기준금리를 적극적으로 올릴 수밖에 없다.

 

미국 연준(Fed)의 기준금리 인상 등 주요국 긴축으로 채권금리가 치솟다 보니, 최근 금융채 시장이 크게 흔들리면서 은행 주택담보대출 고정금리가 6%대 중반을 넘어서 7%대 가까이 올라서고 있다. ‘골드만삭스(Goldman Sachs Group)’는 ‘제롬 파월(Jerome Powell)’ 연준(Fed) 의장의 언급 등을 바탕으로 연준(Fed)이 5, 6, 7월 세 차례 ‘빅 스텝(Big step)’ 이후 인상 폭을 0.25%포인트로 줄이는 ‘베이비 스텝(Baby step)’ 시나리오를 제시했다. 2023년 2분기 최종적으로 미국 기준금리는 3∼3.25%에 이를 것으로 봤다. 금융권에서는 이런 미국의 긴축 속도, 한국과 미국의 기준금리 역전 가능성, 5%대에 근접한 소비자물가 상승률 등을 고려할 때 한국은행 금융통화위원회도 연내 최소 세 차례 정도는 금리를 더 올릴 것이라는 관측이 힘을 얻고 있다. 특히 JP모건의 경우 한국은행이 5월을 포함, 추가로 네 차례나 기준금리를 인상해 연말 기준금리가 2.5%에 이를 것으로 예상했다.

 

이에 따라 향후 한국은행의 기준금리 인상으로 이어지게 되면 대출금리도 더욱 가파르게 오를 것으로 예상된다. 변동금리 상품은 아직 까지는 5% 수준 금리대를 유지하고 있지만, 최근 은행 수신금리가 오르면서 이마저도 올라설 가능성이 크다는 목소리가 더 크게 들리는 가운데 머잖아 주택담보대출 금리는 2009년 이후 13년 만에 연 7%를 넘어설 전망이 설득력을 얻고 있다. 실제로 한국은행이 오는 5월 26일 금융통화위원회에서 미국을 따라 기준금리를 인상하면 상반기 내 주택담보대출 금리가 7%, 연말에는 8%까지 닿을 수 있다는 전망이 나온다.

 

올해 5월 11일 기준 국민·신한·하나·우리·농협은행 등 5대 주요 은행의 고정형(5년 혼합형) 금리는 4.28%~6.57% 수준이다. 신규 코픽스(COFIX │ 자금조달비용지수)를 기준으로 하는 변동형 금리는 3.17%~5.077%로 나타났다. 은행별로 살펴보면 고정금리 기준 국민은행이 4.28%~5.78%로 하단이 가장 낮았고 우리은행이 4.66%~6.57%로 상단이 가장 높았다. 변동금리는 농협은행이 3.17%~4.37%로 하단이 가장 낮았다. 상단은 하나은행이 3.777~5.077%로 가장 높았다. 지난해보다 고정형 금리 상단이 1%포인트 이상 뛰면서 6%대에 이르자 KB국민은행 등 일부 은행은 주택담보대출 금리를 최대 0.45%포인트 낮추는 등 조치에 들어가기도 했다.

 

전망대로 한국은행이 연말까지 세 차례만 0.25%포인트씩 올려도 현재 1.50%인 기준금리는 연말 2.25%로 무려 0.75%포인트나 높아진다. 한국은행의 기준금리가 오르면 그만큼 은행 등 금융기관의 조달 비용이 늘어나고, 결국 금융기관이 소비자에게 적용하는 금리도 올라갈 수밖에 없다. 한국은행의 ‘가계신용(빚)' 통계에 따르면 지난해 12월 말 기준 가계신용 잔액은 1,862조1,000억 원, 이 가운데 카드 사용액(판매신용)을 제외한 가계대출만 1,755조8,000억 원에 이른다. 아울러 같은 달 기준 예금은행의 가계대출 전체 잔액 가운데 76.1%가 변동금리 대출로 조사됐다. 은행 외 금융기관의 변동금리 비중도 같다고 가정한다면, 산술적으로 대출금리가 기준금리와 마찬가지로 0.25%포인트 오른다면 대출자의 이자 부담은 3조3,404억 원(1,755조8,000억 원×76.1%×0.25%)이나 불어나는 셈이다.

 

무엇보다도 주택담보대출 금리가 오르면 무리해서 대출을 받아 집을 산 ‘빚투·영끌족’의 이자 부담은 눈덩이처럼 폭증할 수밖에 없다. 가계대출 중 변동금리의 비중이 80% 정도로 높아 금리 인상의 충격은 가계의 이자 부담으로 곧바로 이어진다. 지난 달 한국은행의 0.25%포인트 금리 인상에 따라 늘어난 이자 부담만 1인당 연 16만 원이나 된다. 금리를 연내에 0.75%포인트 올리게 되면 1인당 이자 부담은 50만 원가량 더 늘어난다. 여기에다 4.8%의 고물가 상승까지 겹쳐 ‘빚투·영끌족’의 살림살이는 더욱더 팍팍해질 수밖에 없게 된다. 지난해 4월 말 기준 주택담보대출 변동금리는 2.40∼3.90%였다. 1년 전과 비교해 올해 4월 금리는 상단과 하단 모두 1.02%포인트 상승했다. 한국은행의 계산대로 0.25%당 16만 원의 이자가 불어난다고 보면, 가계가 연간 갚아야 할 평균 이자는 1년 새 약 66만9,000원이나 늘어난 것으로 추산된다. 차주 1인당 연간 갚아야 할 이자는 연 373만7,000원으로 매월 31만1,400원을 은행에 지급해야 한다.

 

단순히 위 수치로만 보면, 생각보다 많이 늘어나지 않는다고 위안할 수도 있겠지만, 좀 더 실생활에 가깝게 4억 원을 모두 주택담보대출 변동금리로 빚을 낸 경우로 상정해 따져보면 얼마나 부담이 커지는지 금세 체감할 수 있다. 예컨대, 4억 원을 빌렸을 경우 1년 전 이자는 금리 3.9% 기준 1,560만 원이지만, 최근의 금리 4.92%를 적용하면 1,968만 원이나 된다. 연 408만 원을 더 이자로 내야 하는 셈이다. 12개월로 나눠도 지난해보다 월 35만 원의 이자를 더 내야 한다. 고정금리로 주택담보대출을 받았다면 가슴을 쓸어내릴 수 있겠지만, 전체 가계대출 중 고정금리 비율은 30%가 채 되지 않는다. 하지만, ‘빚투·영끌’로 내 집 마련을 한 경우, 금리 상승은 충격으로 다가올 수밖에 없다.

 

따라서 이제 가계는 허리띠를 바싹 졸라매고 금리 인상에 철저히 대비해야 한다. 정부도 발등의 불로 들이닥친 주택담보대출 7% 시대를 맞아 ‘빚투·영끌족’의 이자 부담을 완화하는 데 역량을 집주(集注)해야 한다. 지난 5월 11일 금융권에 따르면 새 정부는 주택담보인정비율(LTV)을 완화하되 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 유지하기로 했다. 주택담보인정비율(LTV)을 기존 20~40%에서 70~80%를 완화하기로 했다. 주택이라는 충분한 담보가 있음에도 과도하게 대출을 틀어막는 것은 시장의 논리에 맞지 않다는 이유에서다. ‘갚을 수 있을 만큼만 빌리자’라는 대출 관행을 정착시켜 개인 차주의 부실은 물론 가계부채 증가세를 억제해 금융시스템 리스크(Risk)를 선제적으로 막아보자는 취지다. 하지만, 주택담보인정비율(LTV)을 완화하되 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 유지하게 되면, 자칫 고소득자만 대출한도가 높아지기 때문에 결국은 소득이 낮을수록 대출 여력이 줄어, 대출 관련 ‘빈익빈 부익부’의 또 다른 양극화를 초래할 수 있음도 유념해야 할 대목이다. 한편, 총부채원리금상환비율(DSR)은 연 소득에서 대출 원리금이 얼마나 차지하는지를 나타낸다. 현재 총부채 2억 원이 넘는 차주는 은행 기준 DSR 40%, 제2금융권 기준 DSR 50%를 넘을 수 없다.

 

또한, 정부는 40년 주택담보대출에 이어 50년 주택담보대출 출시도 추진하는 것으로 알려졌다. 만기가 늘면 DSR의 분자인 원리금 상환액이 줄어 이 역시 대출한도가 증가하는 효과가 나타난다. 따라서 금융당국도 가계의 대출 상환 부담을 줄이기 위해 40년 만기 주택담보대출 등 장기 금융상품이 충분히 공급되도록 유도하고, 50년 주택담보대출 출시도 서둘러 시행할 것은 물론 지나치게 높은 변동금리 대출의 비중도 낮춰나가야 한다. 특히, 새 정부는 청년 등 처음 집을 사는 사람에게 대출 규제를 대폭 풀어주기로 한 공약은 이행하되, 당분간 신중할 필요가 있다. 대출의 문은 넓혀주되 소득과 원리금 상환액을 연계한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화는 더 신중하게 접근하고 더 조심스럽게 검토해야 한다. 선심 쓰듯 열어주는 대출의 기회가 오히려 청년 세대에 과도한 빚의 족쇄를 채우는 결과로 이어지는 것만은 결단코 막아야만 하기 때문이다.

 

박근종 작가·칼럼니스트

(현, 성북구도시관리공단 이사장)
전, 소방준감, 서울소방제1방면지휘본부장, 종로·송파·관악·성북소방서장

 

 
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